Onroerend Goed Kopen in Portugal

De reservering is een eenvoudig document dat is opgesteld door een advocaat en waarin de voorwaarden van het koopaanbod van de koper aan de verkoper kort worden beschreven. De voorwaarden omvatten normaal gesproken de aangeboden aankoopprijs, de wijze van betaling en de periode waarin de transactie zal worden afgerond.
Indien de verkoper het aanbod accepteert, wordt het normaal gesproken beveiligd met een kleine reserveringsbetaling te goeder trouw, waarbij de verkoper in ruil daarvoor het eigendom voor een periode van de markt haalt. Dit geeft de advocaat van de koper voldoende tijd om het koop- en verkoopcontract (CPCV) voor te bereiden, evenals tijd voor de koper om fondsen vrij te maken of een hypotheek te nemen waar dat nodig is.
Deze reserveringen worden over het algemeen gemaakt voor een periode van 14 dagen, maar kunnen worden overeengekomen met de verkoper, voor langere periodes indien nodig. Indien de transactie tot afronding overgaat, wordt de betaalde reservering beschouwd als een gedeeltelijke betaling bij de aankoop van het onroerend goed.

De advocaat zal dan beginnen met de due diligence-procedure, om te bevestigen dat de titel en de rechten zoals die door de verkoper bekend zijn gemaakt, correct zijn, wat ook inhoudt:

• Wettelijke titel en eigendomsrecht
• Hypotheken of leuningen op het terrein
• Eventuele andere aanklachten die op de titel van het onroerend goed zijn geregistreerd
• Dienstbaarheden die van invloed kunnen zijn op het gebruik van deze woning door de kopers
• Habitat of gebruiksrechten en licentie
• Bouwvergunning en rechten in het geval van bouwgrond

De advocaat bereidt de koop- en verkoopovereenkomst voor waarin de rechten en plichten van beide partijen zijn opgenomen. De CPCV zal de met de verkoper overeengekomen voorwaarden nader omschrijven in het reserveringsdocument. Er is geen standaardmodel voor het SCBV, maar over het algemeen identificeert het promessecontract de partijen met hun volledige naam, wettelijke identiteit (paspoort of ID) en fysieke adres. In de overeenkomst wordt het adres van het onroerend goed vermeld, dat het fysieke adres en de beschrijving van het onroerend goed kan bevatten, zoals vermeld in het kadaster. Het dekt ook de betalingsvoorwaarden die de aankoopprijs, de reserveringskosten, de aanbetaling en de uiteindelijke betaling kunnen omvatten. De datum van de betalingen en de periode waarin de transactie moet worden voltooid, zullen ook in het contract worden opgenomen. Het contract kan ook specifieke voorwaarden bevatten waarover met de verkoper is onderhandeld en die uniek zijn voor de koop en verkoop. De advocaten zullen ook verwijzen naar het burgerlijk wetboek dat de rechten van de koper beschermt. Deze rechten zijn gewaarborgd in het Portugese burgerlijk wetboek, ongeacht of ze in het contract worden vermeld of niet.

Indien beide partijen akkoord gaan met de voorwaarden zoals vastgelegd in het koop- en verkoopcontract, zullen zij beiden het contract ondertekenen en zal de betaling van het voorschot aan de verkoper verlopen. Het Portugese burgerlijk wetboek bepaalt dat indien de verkoper in gebreke blijft met zijn verplichting om de verkoop af te ronden, de verkoper een schadevergoeding verschuldigd is aan de koper ten belope van het dubbele van de ontvangen aanbetaling. Het is in het stadium dat de advocaat of een accountant zich tot het plaatselijke belastingkantoor wendt om een Portugees nummer voor de koper aan te vragen. Het Portugese belastingnummer is noodzakelijk voor de registratie van eigendommen, het openen van Portugese bankrekeningen en vaak vereist voor de aansluiting van diensten. De categorie van het gevraagde belastingnummer is afhankelijk van de status van de aanvrager, dat wil zeggen de status van ingezetene of niet-ingezetene. Vreemdelingen die naar Portugal willen verhuizen om te werken of met pensioen te gaan, kunnen een aanvraag indienen in het kader van een derde categorie die wordt genoemd in het NHR-programma (Non Habitual Residence).

De invulling is het formele document of de akte die wordt ondertekend in aanwezigheid van een notaris, griffier of advocaat met een vergunning voor dat doel. De notaris zal de gegevens van het onroerend goed, de identiteit van de partijen bij de transactie en de betalingsvorm bevestigen. De notaris zal bovendien bevestigen dat het onroerend goed wordt overgedragen vrij van enige leen- of lasten, dat de openstaande belastingen met betrekking tot het onroerend goed zijn betaald en dat in ruil daarvoor de betaling door de verkoper is ontvangen. Dit betekent in feite dat het pand is overgedragen aan de koper die officieel de nieuwe eigenaar wordt.

De transactie is dan onderworpen aan registratie bij het kadaster en de lokale belastingdienst. De originele eigendomsakte of "escritura", zal worden voorgelegd aan het kadaster en de partijen zullen een gewaarmerkt afschrift daarvan ontvangen. Het bewijs van inschrijving of het inschrijvingsbewijs moet binnen enkele dagen volgen.

Opmerking: Hoewel het proces van registratie van onroerend goed in Portugal eenvoudig en transparant is, zijn er nuances in de wet en in de taal die de koper mogelijk niet duidelijk begrijpt. Daarom is het zinvol dat buitenlandse kopers een Portugese advocaat aanwijzen om hun belangen te vertegenwoordigen.

Met een kopie van de akte in de hand kan de nieuwe eigenaar nu overgaan tot het aansluiten van de nutsvoorzieningen. Eigenaren kunnen zelf de aansluiting van nutsbedrijven verzorgen of advocaten zullen deze aansluiting vaak tegen een kleine vergoeding aanbieden. Nieuwe eigenaren worden eraan herinnerd dat de aansluiting van nutsvoorzieningen zowel voor nieuwbouw als voor wederverkoop moet worden gedaan.