Acheter une propriété au Portugal

La réserve est un simple document préparé par un avocat qui expose brièvement les conditions de l'offre d'achat faite par l'acheteur au vendeur. Les conditions comprennent normalement le prix d'achat proposé, le mode de paiement et la période au cours de laquelle la transaction sera conclue. Si le vendeur accepte l'offre, celle-ci est normalement garantie par un petit paiement de réserve de bonne foi, dans lequel le vendeur retire en échange le bien du marché pendant un certain temps. Cela laisse au notaire de l'acheteur suffisamment de temps pour préparer le contrat d'achat et de vente (CPCV), ainsi que du temps pour que l'acheteur libère des fonds ou garantisse une hypothèque si nécessaire. Ces réservations sont généralement faites pour une période de 14 jours mais peuvent être convenues avec le vendeur, pour des périodes plus longues si nécessaire. Si la transaction est menée à terme, la réservation payée sera considérée comme un paiement partiel dans l'achat de la propriété.

L'avocat commencera alors le processus de diligence raisonnable, pour confirmer que le titre et les droits tels que divulgués par le vendeur sont corrects, ce qui inclut :

◦ Titre juridique et propriété
◦ Hypothèque ou crédit-bail sur la propriété
◦ Toute autre charge enregistrée contre le titre de propriété
◦ Les servitudes qui peuvent avoir une incidence sur l'utilisation de ce bien par les acheteurs
◦ Droits d'habiter ou d'utiliser et licence
◦ Permis et droits d'urbanisme dans le cas de terrains à bâtir

Le notaire préparera le contrat d'achat et de vente qui comprendra les droits et obligations des deux parties. Le CPCV exposera plus en détail les conditions négociées avec le vendeur et convenues dans le document de réservation. Il n'existe pas de modèle standard pour le CPCV mais, en général, le contrat à ordre identifie les parties avec leurs noms complets, leur identité légale (passeport ou carte d'identité) et leur adresse physique. Le contrat indique l'adresse de la propriété, qui peut comprendre l'adresse physique et la description de la propriété telle qu'elle figure dans le registre foncier. Il couvre également les modalités de paiement qui peuvent inclure le prix d'achat, les frais de réservation, le dépôt et le paiement final. La date des paiements et la période dans laquelle la transaction doit être effectuée seront également indiquées dans le contrat. Le contrat peut également inclure des conditions spécifiques négociées avec le vendeur, qui sont uniques à l'achat et à la vente. Les avocats feront également référence au code civil qui protège les droits de l'acheteur. Ces droits sont garantis par le code civil portugais, qu'ils soient ou non mentionnés dans le contrat.

Si les deux parties acceptent les conditions énoncées dans le contrat d'achat et de vente, elles signeront toutes deux le contrat et le paiement de l'acompte au vendeur sera effectué. Le code civil portugais stipule que si le vendeur manque à son obligation de conclure la vente, il sera tenu de verser à l'acheteur une indemnité d'un montant égal au double de l'acompte reçu. C'est à ce stade que le notaire ou un comptable s'adressera au bureau des impôts local pour demander un numéro portugais pour l'acheteur. Le numéro d'identification fiscale portugais est nécessaire pour l'enregistrement des biens, l'ouverture de comptes bancaires portugais et souvent requis pour la connexion de services. La catégorie de numéro d'identification fiscale demandée dépendra du statut du demandeur, c'est-à-dire de son statut de résident ou de non-résident. Les étrangers qui souhaitent se réinstaller au Portugal pour y travailler ou prendre leur retraite peuvent faire une demande au titre d'une troisième catégorie visée dans le programme de résidence non habituelle (NHR).

L'accomplissement est le document ou l'acte formel qui est signé en présence d'un notaire, d'un officier d'état civil ou d'un avocat agréé à cet effet. Le notaire confirmera les détails de la propriété, l'identité des parties à la transaction et la forme de paiement. Le notaire confirmera en outre que le bien est transféré libre de tout bail ou de toute charge, que les taxes impayées relatives au bien ont été payées et qu'en échange, le vendeur a reçu un paiement. Cela signifie en fait que la propriété a été transférée à l'acheteur qui devient officiellement le nouveau propriétaire.

La transaction est ensuite soumise à l'enregistrement au registre foncier et au service des impôts local. Le titre de propriété original, ou "escritura", sera soumis au registre foncier et les parties en recevront une copie certifiée conforme. La preuve de l'enregistrement ou le certificat d'enregistrement devrait suivre dans les deux jours.

Remarque : bien que la procédure d'enregistrement d'un bien immobilier au Portugal soit simple et transparente, il existe des nuances dans la loi et dans la langue que l'acheteur peut ne pas comprendre clairement. Il est donc logique que les acheteurs étrangers désignent un avocat portugais pour représenter leurs intérêts.

Avec une copie de l'acte en main, le nouveau propriétaire peut maintenant procéder au raccordement des services publics. Les propriétaires peuvent s'occuper eux-mêmes du raccordement des services publics ou les avocats proposent souvent ce service de raccordement des services publics pour une somme modique. Il sera rappelé aux nouveaux propriétaires que le branchement des services publics doit être effectué tant pour les nouvelles constructions que pour les propriétés de revente.